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无产权证的房子是否能买卖?
作者:管理员    发布于:2016-11-22 10:09:36    文字:【】【】【
摘要:无产权证的房子是否能买卖?
邹秀丽律师为北京市律师协会会员,北京市两高律师事务所高级合伙人,北京大学法学学士,北京电视台科教频道《现场说法》特邀律师,被评为第三届中国百强大律师。邹律师擅长的专业领域主要有:房产纠纷、合同纠纷、婚姻继承、劳动纠纷、交通事故等各类民、商事案件及刑事辩护、非诉业务。 



 如何能够买到一套称心如意又没有后顾之忧的房子,是买房者最在乎的事情。人们除了关注房子的地理位置、户型、配套设施等等以外,更多关注的是现房还是期房、有没有产权证等等。那么,如果房子没有产权证,能不能买呢?从国家法律政策上来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。但也不是不能买卖,有专业人士提醒,买卖没有产权证的房子,应注意区分下列情况分别对待。   

1
刚交了首付款,还没有办按揭。

这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这种房子是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,由开发商跟买方重新签订一份购房合同,并将卖方的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,产权证下来就直接是买方的名字了。   

2
正在还房贷,还没有交房。

交易分两种情况:   

第一种是直接更名。办理流程:1.卖方将银行的贷款还清;2.卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出抵押合同;3.开发商带着合同和注销备案登记表去办理该房屋的注销手续;4.注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。需要注意的是:1.房子必须还清银行贷款。2.更名必须取得开发商的同意。3.买方不能再按揭了,必须全款购买。这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。

第二种是双方约定等产权证下来再过户。这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费比较多(包括:个人所得税、契税、营业税等等)。但这种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。    买卖没有产权证的房子,风险比较大,买方和卖方都应谨慎、理智,应三思而后行。且要规避下列风险:1.如果遇到特殊情况一定要买(卖)没有产权证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确产权证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。2.对买方来讲,降低风险可从两方面入手:一是在取得产权证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。3.房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。    

相关链接
哪些房子没有产权证?    

没有产权证的房子大致有如下11种: 

1.利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的“小产权房”。2.未经立项批准或私自变更立项的楼盘。3.未取得规划审批的楼盘。4.私自变更规划的楼盘。5.私自改变土地用途的楼盘。6.土地产权存在纠纷。7.没有销售许可证又无产权证的房屋。8.未经验收或验收不合格的房屋。9.土地或房屋未解除抵押的。10.开发商未交纳相关税费的。11.土地、房屋被有关部门查封的。

 
 
脚注信息

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